沖縄で後悔しない中古住宅購入の『考え方』と『方法』!

目次

1.日本全国と沖縄の人口推移と空家データ

1-①.沖縄県データ

下記、沖縄県の人口推移グラフ

沖縄県の2025年までは人口が増加傾向にありますが、それ以降は人口が減少していく推測データが出ています。

続いて、沖縄県の空家数及び空家率の推移のグラフです。(沖縄県統計資料の住宅・土地統計調査より)

全国の空家数や空家率と比較すると、増加率は大きくないものの、沖縄県も空家数と空家率増加していく傾向にあります。人口減少に伴い、空家が増加することは目に見えています。

お客様は、人口が減り、空家が増える状況の中で住宅購入を考えています。

結論

人口は減り、空家は増える時代に突入します。住む人が居なくなった際、売ることも出来ず、借りる人もいない物件は『空家』となります。住宅購入の条件として、『いつでも貸せたり・現金化できる住宅を購入すること』『資産価値が下がりにくい住宅を購入すること』をお勧めします。

もちろん、購入する方によっては、『実家の近くで家が持ちたい』『老後は田舎で過ごしたい』『将来、売却することは考えていない』など、様々な考えがあると思いますが、多額のお金を出して購入する住宅は、『後悔』してからは後戻りできません。『住宅』を買う目的を整理し、資産』になる住宅を探しましょう。

2.今回、お伝えしたいこと

2-①.資産価値が下がりづらい住宅を探しましょう

2-②.選定基準を把握しましょう

2-③.不動産業界の仕組みを理解しましょう

2-④.他の仲介会社との違いを把握して下さい

2-⑤.希望エリア・物件種別を広げましょう

2-⑥.事前審査を受けましょう。

2-⑦.同時にショールームを回り、事前審査を受けましょう

2-⑧.ご自身でも物件探しをして下さい

2-①.資産価値が下がりづらい住宅を探しましょう

下記の図をご覧ください。

2-①-1.『新築』の場合

『新築マンションの住宅は買った瞬間に2割も価値が下がる・・・』

こんな言葉を聞いたことがある方も少なくないと思います。もちろん、全ての物件がそうではないですが、『買った瞬間に2割も価値が下がる新築物件』は存在しているようです。

その理由は、新築を販売するための経費が掛かっているからです。例えば、チラシやCM、ホームページ、モデルルーム、営業マンの人件費などです。また、その経費の他に自社の利益も乗せるため、販売価格に反映されています。

そのため、月々の支払いは大きく、売却後は残債が残ることがあります。間取りも決まった間取りになっており、設備は分譲仕様のため、特別良い物ではありません。

建売住宅の場合は、マンションのようにいきなり2割も下がることはないですが、少なくとも1割程度は利益と経費で占められているのではないでしょうか。

2-①-2.『中古住宅』の場合

一般的に中古住宅を売却する方は、個人の方です。そのため、経費や利益は上乗せされておらず、相場の価格で売り出されます。

そのため、月々の支払いは然程大きくないため、売却後の残債も少ないでしょう。また、リフォームだから自分好みの間取りと住宅設備を選択することが可能です。

しかし、中古住宅を購入する場合、誰もが不安を抱えています。

下記のデータは、不動産総合情報サイト『アットホーム』が購入希望者に対し行った意識調査のうち、『中古住宅の購入を検討する際に不安なこと、あらかじめインターネットで提供されていたら役立つと思う情報について』の質問に対し以下の回答結果があります。

・『見えないところにヒビ割れや腐食がないか』(69.3%→1位)

・『給排水に問題がないか』(60.8%→2位)

・『新耐震基準をクリアしているか』(59.7%→3位)

この結果からも住宅の状態や基準クリアに関する不安が大きいことが伺えます。
そこで、国は中古住宅でも安心して取引が出来る仕組みづくりに力を入れ始めています。

詳細については→沖縄で『安心』できる中古住宅売買の5つのポイント!!をご覧ください。

 2-②.選定基準を把握しましょう(戸建)

お勧めの戸建

1.建築基準に遵法(遵法)していること

2.土地権利が所有権となっているもの

3.土地、建物ともに90㎡以上

4.地がたがいいもの

5.性能評価が取得できているもの

買わない方が良い戸建

1.建築基準法に違反している

2.ハウスメーカーが施行している(一般の大工が対応出来ない住宅)

3.旧耐震基準である(1981年(昭和56年)5月31日までに建築確認が適用された基準)

4.3階建て(将来家が余った場合に流通し難くなる)

5.液状化のリスクのある土地(地震の影響で、一時的に地盤が液体のようになる)

6.川が氾濫する恐れのある底地

7.将来、日照などに問題が出そうな土地

8.新興住宅街の土地(人が住んでいなかった(住めなかった)山林、田畑などえお造成して宅地にしたところ)

2-③.不動産業界の仕組みを理解しましょう

・不動産会社を知る
・不動産業界を知る

ここからは不動産の業界について説明させて頂きます。下記の図をご覧ください。

図の通り、不動産の売買は事業者Aと事業者Bが存在する場合があります。
それぞれの事業者が売主様と買主様の意向を確認し、交渉をしながら取引を成立させる流れになっています。

物件を預かっている不動産事業者に依頼しないと購入できないものと勘違いしいる方も多いですが、不動産業界では、預かった物件を出来るだけ早く販売するため、同業者間で情報を共有し、販売活動に取り組む仕組みになっています。

情報を共有するため、預かった物件を不動産流通機構(レインズ)に登録することになっています。

下記の図をご覧ください。

そのため、どこの不動産会社でも同じ物件を紹介して頂くことが可能になっています。

しかし、

このレインズに登録されているにも関わらず、同業者に紹介をしない行為が業界で問題になっています。弊社が事務所を構える沖縄県でも見受けられる行為であり、業界では『囲い込み』と言われています。

この『囲い込み』は、売主様が損をする可能性があるため、売却を考える方は業者選びを間違えないことです。囲い込みについては、『査定依頼は慎重に!業者選びは重要です!!』で書かせて頂いています。興味がある方は読んでみて下さい。

2-④.他の仲介会社との違いを把握して下さい。

そこで弊社は買い主に寄り添い、安心して中古住宅を選べる仕組みを導入しました。

沖縄不動産情報館(スマイル商事)の仲介とは

新築並みの『安心』を中古住宅で提供

④-1.購入前にで建物状況調査(インスペクション)を行います。(有償)

④-2.メリットのある情報は必ずお伝えします

④-3.本部で選定した優秀な建築会社をご紹介

④-4.瑕疵保険の付帯をご提案いたします

④-5.充実したアフターサービスを提供いたします

2-④-1.購入前にインスペクション(建物状況調査)を行います。(有償)

建築士が現地調査を実施し、後日、報告書を作成します。

事前インスペクション(建物状況調査)報告書サンプル→クリック

インスペクション(建物状況調査)の詳細→沖縄の中古住宅売買の常識が変わる!ホームインスペクション(建物状況調査)の重要性!

インスペクション(建物状況調査)で仕様する道具や実施状況の写真

2-④-2.メリットのある情報は必ずお伝えします(説明)

 など

※中古住宅の購入時に知っておきたい支援制度のパンフレット→クリック
(マンガで解りやすく説明されています。)

2-④-3.本部で選定した優秀な建築会社(リフォーム会社)をご紹介

沖縄不動産情報館(スマイル商事) パートナー選定基準

①建設業許可の取得

②建築士事務所登録

③瑕疵保険検査会社登録

④瑕疵保険検査員が在籍

⑤耐震基準適合証明書の発行実績

⑥フラット適合技術者が在籍

⑦工事賠償責任保険に加入

⑧行法違反の指導を受けていない

住宅+リフォーム、合計2,500万円借入した場合
住宅ローン控除→200万円減税効果
長期優良住宅化リフォーム推進事業→100万円の補助金→クリック(サンプル)
フラット35S→総支払額の圧縮
その他、不動産取得税、登録免許税、相続時精算課税、地震保険割引、固定資産税の減額など

建築会社(リフォーム会社)によっては、建物状況調査(インスペクション)が実施できる建築士や瑕疵保険検査員が在籍していない場合があるため、建築会社(リフォーム会社)選びは重要です。

詳細→『沖縄で中古住宅購入時に建築会社(リフォーム会社)の選び方

2-④-4.瑕疵保険の付帯をご提案いたします

国の中古住宅向け瑕疵保険を全物件にご提案申し上げます。

詳細→『既存住宅売買かし保険』の詳細について

2-④-5.充実したアフターサービスを提供いたします

アフターサービスブック(住まいの管理手帳)
リフォーム前に実施した各種インスペクション(建物状況調査)の報告書を保管できます。

●住宅履歴へ登録(有料)
インスペクション(建物状況調査)結果、リフォーム内容について住宅履歴を蓄積いたします。

●24時間365日緊急サービス
住まいに関する緊急電話受付、緊急出動サービスをご提供いたします。

2-⑤.希望エリア・物件種別を広げましょう

物件を探す際、国土交通省が提供するポータルサイトの『バザードマップ』を見ずに住宅探しをすると、危険エリアで購入してしまうこともあります。

必ず確認することをお勧めします。

下記は沖縄不動産情報館(スマイル商事)が事務所を構える沖縄県浦添市のバザードマップの一部です。

青い箇所→急傾斜地崩壊危険箇所
オレンジ箇所→地すべり危険箇所
黄色い箇所→急傾斜地の公開

2-⑥.事前審査を受けましょう

物件の購入を考えている方は、事前に借入可能額を審査することをお勧め致します。

良い物件は待ってくれません!!物件が見つかっても、審査に時間がかかってしまった場合は、売主様も早く買って頂ける方に売却します。

気に入った物件の売買価格が借入できない場合は諦めるしかありません!!
あらかじめ、借入可能額を審査することで、購入できる売買価格の物件が出てきた時の為に備えておきましょう。

また、『借入可能額』『返済可能額』は異なります。この2つの内容を理解し、生活に負担が少ない物件の買い方を勉強しましょう。

『借入可能額』と『返済可能額』の詳細→『住宅ローンの仕組みを理解する!!

2-⑦.同時にショールームを回りましょう

事前審査と同時にショールームを回りましょう。
最大限にショールームを活用し、最新設備を事前に把握しておいて下さい。

沖縄不動産情報館(スマイル商事)は、オーダーメイドリフォームが可能であり、別名『既存注文住宅』と言われてます。

2-⑧.ご自身でも物件を探しをして下さい

●住宅購入にあたってのサイトとは!?

沖縄の場合、SUMO athome GooHome うちなーらいふ ちゅらさん屋 等

基本的にはどのような物件でも沖縄不動産情報館(スマイル商事)は扱えます。

沖縄不動産情報館(スマイル商事)のサービスを利用し、物件を購入するには、気になる物件を弊社『沖縄不動産情報館スマイル商事)』以外には問合せをしないで下さい!

上記『2-③.不動産業界の仕組みを理解しましょう』でも書かせて頂きましたが、基本的に物件は業者間で紹介し合うことになっています。直接、お問合せしてしまうと沖縄不動産情報館(スマイル商事)のサービスは活用できません。

沖縄不動産情報館(スマイル商事)のサービスをご利用したい方は、『SelFin』へのご登録をお勧め致します。

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