『既存住宅売買瑕疵(かし)保険』の詳細について

※費用は当社が負担します。(条件あり)
マンションの場合、保険の加入は致しません。

目次

1.既存住宅売買瑕疵(かし)保険とは

既存住宅売買瑕疵(かし)保険は、第三者機関により、『検査』と『保証』がセットになった保険制度です。

中古住宅売買において、売主が不動産会社の場合は2年以上の瑕疵担保責任を負います。保険の対象は『住宅の構造耐力上主要な部分』『雨水の浸入を防止する部分』などであり、保険法人によって対象は異なります。

保証期間は契約により異なりますが、売主が個人の場合は最長でも6ヶ月であり、保証期間ナシという場合もあります。

そこで政府は中古住宅でも『安心』と『納得』のいく取引ができることを重要施策に掲げ、検査と保証がセットになった既存住宅・リフォーム用の保険制度(最長で5年間、最大1000万円の)の整備を行っています。

2.『住宅ローン減税(控除)』を対象にするための『瑕疵保険』の重要性

2-①.住宅ローン減税(控除)を受けるための条件

  1. 住宅取得後6カ月以内に入居し、引き続き住んでいること
  2. 家屋の床面積(登記面積)が50平方メートル以上であること
  3. 床面積の2分の1以上が自己の居住用として使われていること
  4. 控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下であること
  5. 民間の金融機関や住宅金融支援機構などの住宅ローン等を利用していること
  6. 住宅ローン等の返済期間が10年以上で、分割して返済していること
  7. 中古住宅の場合は「耐震基準を満たしている」または築年数が一定年数以下であること
    (取得時時点で耐火建築物以外の場合築20年以内マンションの場合築25年以内)であること(築後年数要件緩和あり→詳細下記2-2)
  8. 毎年の確定申告を提出すること。※住宅ローン減税チェッカーもご活用ください。→クリック

2-②.築後年数要件緩和

住宅ローン減税(控除)を受けるための条件をほとんど満たしているのに、築後年数だけ要件を満たしておらず、住宅ローン減税(控除)の恩恵を享受することができないケースが多く見受けられれます。中古住宅探しの場合、マンションは築25年以内木造一戸建ては築20年以内の物件を優先順位高く探しましょう。

しかし、ある一定の条件を満たせばこの築後年数要件が緩和されます。その条件は、引渡し前にかし保険の現況検査を実施し、既存住宅売買かし保険の付保証明書を取得する方法です。耐震診断が現実的でない木造住宅以外の建物で有効な手段です。

※引渡し前の既存住宅売買かし保険の注意点※
①所有権移転前に瑕疵(かし)保険の現況検査を実施することについて売主の許可が必要です。
②現況検査の結果、劣化事象が指摘された場合は改修工事が必要で、所有権移転前に改修工事を実施することについて売主の許可が必要です。
③売主が宅建事業者の場合、既存住宅売買瑕疵(かし)保険の手続きをお願いする必要があります。

3.中古住宅の取引に欠かせない瑕疵(かし)保険の3つの理由

3-①.【理由1】検査機関による現況検査

中古住宅の取引に不安が伴うのは、建物の性能に関する情報提供がなされないためです。既存住宅売買瑕疵(かし)保険を利用するためには建築士による現況検査を行い、各瑕疵保険法人が定める検査基準をクリアする必要があります。つまり、かし保険が利用できる物件は一定の基準をクリアした安全な住宅と言えるのです。

3-②.【理由2】最大5年間1000万円の保証

既存住宅売買瑕疵(かし)保険は、構造躯体と雨水の浸入などに対する最大5年間、1000万円の保険制度です。(給排水管や電気配線・ガス管は保険法人によって取り扱いが異なります)万が一雨漏れなどの保険事故が発生しても、補修費用を保険金で補うことができるので安心です。

3-③.【理由3】事業者が倒産しても直接請求可能

既存住宅売買瑕疵(かし)保険は売主である宅建業者もしくは検査会社が手続きする保険制度です。万が一保険事故が発生した場合に、その事業者が倒産などで補修責任を履行できない場合は、買主様が保険法人へ保険金を直接請求できます。

4.現況検査を依頼する際の3つのポイント

4-①.現況検査は一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会に登録のある「現況検査技術者」に依頼する。

現況検査技術者の詳細は一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会ホームページをご確認ください。

現況検査技術者が現況検査を行うと、瑕疵(かし)保険手続きの検査を一部省略できるなどのメリットがあります。中古流通時の瑕疵(かし)保険手続きはスケジュールがタイトになりがちですが、現況検査技術者に任せておけばスムーズに手続きを進めることができます。

4-②.現況検査で劣化事象が指摘された場合は是正工事案をご提案できる。

瑕疵(かし)保険の現況検査の結果、残念ながら基準を満たさない場合があります。壁のひび割れや雨漏れ跡などの劣化事象が発見された場合です。

このままでは保険を利用することができません。しかし多くの劣化事象は現実的な費用で是正工事が可能です。

検査会社の中には検査しか実施しない会社も多いのですが、劣化事象が発見された場合は是正工事案とその費用について情報提供していただける会社へ依頼しましょう。

4-③.中古流通に精通した検査会社に依頼しましょう。

中古住宅流通の活性化も既存住宅売買瑕疵(かし)保険もまだまだ始まったばかりの制度です。瑕疵保険法人の審査をクリアした検査会社でも中古流通に不慣れな会社が多いのが実情です。

事業者の手続きが悪くてかし保険が利用できない事態も想定されます。瑕疵(かし)保険の手続き実績があり、中古流通に精通した検査会社へ依頼しましょう。

5.瑕疵(かし)保険について

5-①.宅建業者以外が売り主となる場合(個人間売買

宅建業者以外の個人が中古住宅を販売する場合は、瑕疵担保責任は義務ではなく、また個人の売主に長期間の瑕疵担保責任を負わせることは現実的ではありません。

このため、検査機関(建築士事務所など)が検査を実施し、隠れた瑕疵によって生じた買主の損害に対する保証責任を負い、その保証責任に対する保険が個人間売買の既存住宅売買かし保険です。

検査機関はあらかじめ引渡し前に保険法人に申込み、申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。

引渡し後に瑕疵が見つかった場合、検査機関による瑕疵の補修等の費用が保険金として検査機関に支払われます。検査機関が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合は買主に直接保険金が支払われます。

5-①-1.個人間売買の4つのポイント

  1. 検査機関が行う現場検査に基づく保証責任に対する保険制度です。
  2. 検査機関がかし保険の申込手続きを行います。
  3. かし保険の利用にあたっては、事前に住宅瑕疵担保責任保険法人への登録届出が必要で、登録には各保険法人による事業者の審査があります。
  4. かし保険の付保にあたっては、検査機関が現場検査を実施し、各住宅瑕疵担保責任保険法人が定める検査基準に適合する必要があります。

5-①-2.ビデオで見る既存住宅売買瑕疵(かし)保険

一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで既存住宅売買瑕疵(かし)保険(個人間売買タイプ)の映像資料が公開されています。購入を検討している物件の売主が個人の場合は、まずはこのビデオをご覧ください。

5-②.宅建業者が売り主となる場合(宅建業者販売)

宅建業者が中古住宅を販売する場合は、宅建業法第40条に基づき2年間の瑕疵担保責任が義務付けられています。

宅建業者がこの瑕疵担保責任を履行したことによる損害をてん補するのが、宅建業者販売の場合の「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」です。宅建業者はあらかじめ保険法人に届出を行ったうえで、引渡し前に保険法人に加入を申し込みます。

申込みを受けた保険法人は引渡し前に現場検査を行った上で、保険を引き受けます。引渡し後に瑕疵(かし)が見つかった場合、宅建業者による瑕疵(かし)の補修等の費用が保険金として支払われます。

宅建業者が倒産等により瑕疵の補修等ができない場合、買主に直接保険金が支払われます。

5-②-1.宅建業者販売の4つのポイント

  1. 宅建業者が買主に対して負担する瑕疵担保責任を履行することによって生じる損害に対する保険制度です。
  2. 宅建業者がかし保険の申込手続きを行います。
  3. 瑕疵(かし)保険の利用にあたっては、事前に住宅瑕疵担保責任保険法人への登録届出が必要です。
  4. 瑕疵(かし)保険の付保にあたっては、現場検査を実施し、各住宅瑕疵担保責任保険法人が定める検査基準に適合する必要があります。

5-②-2.ビデオで見る既存住宅売買瑕疵(かし)保険

一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会のホームページで既存住宅売買瑕疵(かし)保険(宅建業者販売タイプ)の映像資料が公開されています。購入を検討している物件の売主が宅建業者の場合は、まずはこのビデオをご覧ください。

よかったらシェアしてね!
目次
閉じる