1.不動産業界の仕組みを理解しましょう
・不動産会社を知る
・不動産業界を知る
ここからは不動産の業界について説明させて頂きます。下記の図をご覧ください。
図の通り、不動産の売買は事業者Aと事業者Bが存在する場合があります。
それぞれの事業者が売主様と買主様の意向を確認し、交渉をしながら取引を成立させる流れになっています。
物件を預かっている不動産事業者に依頼しないと購入できないものと勘違いしいる方も多いですが、不動産業界では、預かった物件を出来るだけ早く販売するため、同業者間で情報を共有し、販売活動に取り組む仕組みになっています。
情報を共有するため、預かった物件を不動産流通機構（レインズ）に登録することになっています。
下記の図をご覧ください。
そのため、どこの不動産会社でも同じ物件を紹介して頂くことが可能になっています。
しかし、
このレインズに登録されているにも関わらず、同業者に紹介をしない行為が業界で問題になっています。弊社が事務所を構える沖縄県でも見受けられる行為であり、業界では『囲い込み』と言われています。
この『囲い込み』は、売主様が損をする可能性があるため、売却を考える方は業者選びを間違えないことです。囲い込みについては、『査定依頼は慎重に！業者選びは重要です！！』で書かせて頂いています。興味がある方は読んでみて下さい。
2.他の仲介会社との違いを把握して下さい。
そこで沖縄不動産情報館（スマイル商事）では、買い主に寄り添い、安心して中古住宅を選べる仕組みを導入しました。
沖縄不動産情報館（スマイル商事）の仲介とは
新築並みの『安心』を中古住宅で提供
2-1.建物状況調査（インスペクション）を行います。
2-2.メリットのある情報は必ずお伝えします
2-3.本部で選定した優秀な建築会社をご紹介
2-4.瑕疵保険の付帯をご提案いたします
2-1.インスペクション（建物状況調査）を行います。（有償）
建築士が現地調査を実施し、後日、報告書を作成します。
インスペクション（建物状況調査）の詳細→『沖縄の中古住宅売買の常識が変わる！ホームインスペクション（建物状況調査）の重要性！』
インスペクション（建物状況調査）で仕様する道具や実施状況の写真
2-2.メリットのある情報をお伝えします
- 住宅ローン減税→詳細『知って得する住宅ローン減税の詳細』
- 既存住宅売買瑕疵保険→詳細『既存住宅売買瑕疵（かし）保険の詳細について』
- 住宅履歴
- 新耐震・旧耐震
- 買ってはいけない物件
- 耐震基準適合証明書（木造のみ）→詳細『耐震基準適合証明書の詳細について』
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 固定資産税
など
※中古住宅の購入時に知っておきたい支援制度のパンフレット→クリック
（マンガで解りやすく説明されています。）
2-3.選定した優秀な建築会社（リフォーム会社）をご紹介
沖縄不動産情報館（スマイル商事） パートナー選定基準
①建設業許可の取得
②建築士事務所登録
③瑕疵保険検査会社登録
④瑕疵保険検査員が在籍
⑤耐震基準適合証明書の発行実績
⑥フラット適合技術者が在籍
⑦工事賠償責任保険に加入
⑧行法違反の指導を受けていない
住宅＋リフォーム、合計2,500万円借入した場合
住宅ローン控除→200万円減税効果
長期優良住宅化リフォーム推進事業→100万円の補助金→クリック（サンプル）
フラット３５S→総支払額の圧縮
その他、不動産取得税、登録免許税、相続時精算課税、地震保険割引、固定資産税の減額など
建築会社（リフォーム会社）によっては、建物状況調査（インスペクション）が実施できる建築士や瑕疵保険検査員が在籍していない場合があるため、建築会社（リフォーム会社）選びは重要です。
詳細→『沖縄で中古住宅購入時に建築会社（リフォーム会社）の選び方』
2-4.瑕疵保険の付帯をご提案いたします
国の中古住宅向け瑕疵保険を全物件にご提案申し上げます。
3.希望エリア・物件種別を広げましょう
物件を探す際、国土交通省が提供するポータルサイトの『バザードマップ』を見ずに住宅探しをすると、危険エリアで購入してしまうこともあります。
必ず確認することをお勧めします。
下記は沖縄不動産情報館（スマイル商事）が事務所を構える沖縄県浦添市のバザードマップの一部です。
青い箇所→急傾斜地崩壊危険箇所
オレンジ箇所→地すべり危険箇所
黄色い箇所→急傾斜地
4．事前審査を受けましょう
物件の購入を考えている方は、事前に借入可能額を審査することをお勧め致します。
良い物件は待ってくれません！！物件が見つかっても、審査に時間がかかってしまった場合は、売主様も早く買って頂ける方に売却します。
気に入った物件の売買価格が借入できない場合は諦めるしかありません！！
あらかじめ、借入可能額を審査することで、購入できる売買価格の物件が出てきた時の為に備えておきましょう。
また、『借入可能額』と『返済可能額』は異なります。この２つの内容を理解し、生活に負担が少ない物件の買い方を勉強しましょう。
『借入可能額』と『返済可能額』の詳細→『住宅ローンの仕組みを理解する！！』
※沖縄不動産情報館（スマイル商事）で事前審査をご希望の方⇒こちらへお進みください
5.同時にショールームを回りましょう
事前審査と同時にショールームを回りましょう。
最大限にショールームを活用し、最新設備を事前に把握しておいて下さい。
沖縄不動産情報館（スマイル商事）は、オーダーメイドリフォームが可能であり、別名『既存注文住宅』と言われてます。
6.ご自身でも物件探しをして下さい
●住宅購入にあたってのサイトとは！？
沖縄の場合、SUMO athome GooHome うちなーらいふ ちゅらさん屋 等
基本的にはどのような物件でも沖縄不動産情報館（スマイル商事）は扱えます。
沖縄不動産情報館（スマイル商事）のサービスを利用し、物件を購入するには、気になる物件を弊社『沖縄不動産情報館スマイル商事）』以外には問合せをしないで下さい！
上記『1．不動産業界の仕組みを理解しましょう』でも書かせて頂きましたが、基本的に物件は業者間で紹介し合うことになっています。直接、お問合せしてしまうと沖縄不動産情報館（スマイル商事）のサービスは活用できません。
沖縄不動産情報館（スマイル商事）のサービスをご利用したい方は、下記❶～❹をご利用ください。
また、沖縄不動産情報館（スマイル商事）では、ＡＩを活用した物件の情報提供を行っています。ご利用は無料な為、活用してください。
7.どこから購入しても変わらない『仲介手数料』！
宅建業者が受領できる仲介手数料は、宅建業法で上限額を次項の通り定めれれています。定められた金額以上を受領することは業法違反となります。
お支払いする仲介手数料に違いがないとなれば、上記で記した税金や住宅ローン、インスペクション（建物状況調査）、既存住宅売買瑕疵（かし）保険などを活用し、買主様にとってメリットがある『買い方』をサポートしていただける『人（担当者）』選びは重要になります。
| 売買価格（税抜） | 報酬額の料率 |
|---|---|
| 200万円以下の金額 | 売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 売買価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 400万円を超える金額 | 売買価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
7-1.仲介手数料の計算例
例：売買価格が4,000万円（課税業者）の場合
仲介手数料 ＝ 4,000万円 × 3％ ＋ 6万円 × 1.1 ＝138万6,000円
上記の仲介手数料は依頼者一方から受領できる金額となります。また、仲介手数料は『成功報酬』の為、どれだけ努力したとしても、成約に繋がらなければ無報酬となります。
