民間金融機関の審査基準（住宅ローン）
銀行（民間金融機関）は物件よりも『人物』が審査の対象になります。主な審査項目としては、年収や勤務先、勤続年数、年齢、銀行の利用実績、借入状況などが審査項目とされており、各金融機関で多少の基準が異なります。
下記の１〜８の項目内容は、平成２７年度 民間住宅ローンの実態に関する調査 結果報告書 （国土交通省）のデータを元にしています。
1.年収
『年収』を審査の基準にする金融機関は95.6%となっています。年収は各金融機関で最低年収の基準があり、200〜400万円前後が下限とされているようです。融資した場合に、毎月しっかりと返済し、完済できる能力があるかを審査します。
2.勤務先と勤続年数
『勤続年数』を審査の基準にする金融機関は96.4%となっています。安定した収入が確保できると判断される大企業や上場企業、公務員などに勤める方は、一般的な中小企業や自営業者に比べると審査が通りやすいと言われています。
一方で、非正規社員やアルバイト・パートは収入が不安定であると判断され、審査が通りにくいと言われています。
自営業者や法人の役員は、会社員に比べると審査の基準が厳しくなり、一般的な必要書類と合わせて下記の書類提出を求められます。
自営業者の中には、赤字申告することで税金対策している方も多いようですが、住宅ローンを受ける際、過去３期分の確定申告書の提出を求められるため、黒字であることを証明する準備が必要になります。
会社員：直近の源泉徴収票
自営業者：直近の源泉徴収票 + 過去３期分の確定申告書
法人役員：直近の源泉徴収票 + 過去３期分の確定申告書 + 決算報告書
勤続年数に関しては、一般的には勤続３年以上が目安となっているようです。３年未満の場合は審査が通りにくいと言われています。
しかし、勤続年数が短い場合でも、業種が同じであり、引き抜きやキャリアアップの転職であれば、審査が通る場合がありますので、担当の方と相談してみるといいでしょう。
3.借入時年齢と完済時年齢
ほとんどの金融機関では、借入時の最低年齢が２０歳以上、完済時が７５〜８０歳が上限として設定されています。民間金融機関は借入時年齢よりも完済時年齢が重視されます。
融資を行う際に考慮する項目、『借入時年齢』97.5％、『完済時年齢』99.3％となっているように、ほぼ全ての金融機関で、住宅ローンの審査項目に重要項目として挙げられています。
4.借入先銀行の利用実績
『申込人との取引状況』を審査の基準にする金融機関は59.5%となっています。預金や給料等の振替口座、クレジットカードの引き落とし口座、定期預金、投資信託など、銀行の利用実績がある方は、全く利用実績がない方に比べると多少の優遇を受けれる可能性があります。
逆に、銀行で作ったクレジットカードの支払が遅延したなどの履歴があれば、マイナス要因になる可能性もあります。
5.借入状況
『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴』を審査の基準にする金融機関は77.5％となっています。
金融機関によっては、クレジットカードのごキャシング枠（キャッシングで利用できる限度額のこと）も借入金とみなす場合もあるため、多くのクレジットカードを所有している方は、解約もしくはキャッシング枠を０にすることをお勧めします。
6.健康状態
『健康状態 』を審査の基準にする金融機関は98.4%となっています。民間の金融機関の住宅ローン商品の場合、殆どが団信への加入が義務付けられています。
団信（団体信用保険）とは、債務者(住宅ローンを組んだ方）が死亡もしくは所定の高度障害状態になった場合、ローン残高に相当する保険金を生命保険会社が債権者（金融機関）に支払い、完済する制度です。
健康上の理由により、住宅ローンを組むことが出来なかった場合は、団信（団体信用保険）の加入が任意である住宅金融支援機構（公庫）のフラット３５を活用する方法があります。
7.個人信用情報機関の登録有無
『カードローン等の他の債務の状況や返済履歴 』を審査の基準にする金融機関は77.5%となっています。個人信用情報機関とは、自己破産や金融取引の返済の遅延、未返済など、過去の記入取引情報が登録されている期間です。
登録された情報は『事故情報』とも言われ、この事故情報がある方は、ローン審査で断られる確率が高くなります。
8.物件そのもの
『担保評価 』を審査の基準にする金融機関は97.8%となっています。多くの金融機関で物件を審査する項目として、担保評価や権利関係などが挙げられます。
担保評価とは、対象物を売却する場合の評価額（売値）になります。この担保評価額は、各金融機関が査定することで算出されます。
各金融機関は、債務者（住宅ローン組んだ方）がローン返済できなくなった場合、抵当権を実行することで対象物を処分し、資金回収します。
権利関係とは、対象物の所有権や持ち分（共有物になっていないか）、抵当権・根抵当権が付いていないかなどを確認します。
