知って得する『不動産価格』の3つのポイント!!

1.適正価格じゃない日本の『中古住宅』

1-①.築年数を重要視している

日本の不動産業界では、中古住宅の査定基準として築年数を重視します。しかし、この築年数だけでは中古住宅の正確な価格を導き出すことは不可能であり、本来はもう少し高値で売れたであろう物件も、割安で取引されている実態があります。

この築年数は、国税庁が公表している『耐用年数』を参考にしており、建物が木造の場合は22年、RC(鉄筋コンクリート構造)の場合は47年の築年数を超えた建物の価値は『0円』と査定されることが多い実態にあります。では、築年数が同じ建物は、本当に同じように価値が下がるのでしょうか!?

外壁の塗装や屋上の防水工事、防蟻工事などのメンテナンスをしてきた建物と、全く何もしてこなかった建物の価値は、同じ築年数というだけで同じ評価になっていまうのでしょうか!? 残念ながら、日本の不動産業界は、このメンテナンスをしてきた建物の価値を正しく評価する仕組みが浸透していないため、不動産業者の担当者の感覚で査定されているのです。

メンテナンスをしっかりしてきたにも関わらず、築年数だけで評価された物件は、割安な価格で不動産市場に出回ることがあります。また、中古マンションの場合、これまで築28年以上の物件は取引の事例が少なかったため、不動産会社の担当者も取引経験がなく、価値がないと判断されてきました。

しかし、不動産市場が少しづつ変化している調査結果を国土交通省が公表しています。

下記の図をご覧ください。

中古住宅流通促進 中古住宅流通促進 ・活用 に 関する研究会(国土・交通省)

戸建もマンションも築28年以上の取引が増えており、1998年から2008年の間で、戸建が約2.3倍マンションが約4.8倍に増えています。築年数が古い(価値がないと判断されていた)物件の取引も増え始めた不動産市場で、安全・安心な取引を実現させるための仕組みが重要視されています。

1-②.国土交通省の動き

日本政府(国土交通省)は、既存する住宅の質を高め、有効に活用することを目的とした政策に取組んでいます。

例えば、「既存住宅インスペクション・ガイドライン」の策定や『瑕疵(かし)保険』の整備、『住宅履歴情報(住宅の設計から建築工事、メンテナンスなどの住宅そのものの情報)』のシステム化、『税制特例(住宅ローン減税や不動産取得税の減額など)』、『長期優良住宅化リフォーム』の推進などの政策が挙げられます。これらの政策により、少しでも中古住宅に対する不安を払拭することで、中古住宅市場の活性化を目指しています。

では、こういった国土交通省の政策を理解し、政策に沿った取引をしている不動産会社は多いのでしょうか!? 残念ながら、今の日本の不動産業界は、上記に挙げた政策すら知らない不動産業者の方が多いかもしれません。もしくは、聞いたことはあっても、取組んでいない業者の方が断然多い実態です。

この日本の不動産業界の実態が、まだまだ住める(価値のある)建物の価値を下げ、割安な価格で市場に出回ることがあるのです。未だに木造の場合は22年、RC(鉄筋コンクリート構造)の場合は47年の築年数を超えた建物の価値は『0円』と査定する業者が多いため、売却を考える方は、業者選びに気をつけて下さい。

売主の立場であれば適正な価格での売却、買主の立場であれば安全で安心な購入を実現できるよう、これらの政策が少しでも早く認知されることを願っています。

2.土地の『実勢価格(売買金額)』を把握する

2-①.不動産価格の種類

不動産の価格は、下記の表のように色々な価格の種類があります。『実勢価格(売買金額)』は、下記の価格を元に算出しますが、主に路線価を参考にします。

公示地価や基準地価は、特定の土地価格しか公表されませんが、『路線価』は一本一本の道の価格が公表されており、とても参考にしやすい価格になっています。『路線価』は、国税庁のHP(ホームページ)で調べることが可能です。

価格の種類 基準日 公表月 所管官庁 内容
相続税の路線価 毎年1月1日 毎年7月 国税庁 公示地価の8割が目安
公示地価 毎年1月1日 毎年3月下旬 国土交通省 税金や売買での基準価格
基準地価 毎年7月1日 毎年9月 都道府県 土地取引価格の目安
固定資産税評価額(土地) 3年毎1月1日  4月〜6月 地方自治体(市町村) ・公示地価の7割が目安

・固定資産税の計算に使用

固定資産税評価額(建物) 3年毎1月1日 4月〜6月 地方自治体(市町村) ・原価法の再調達価格が基準

・固定資産税の計算に使用

2-②.『路線価』を元に実勢価格を算出する方法

『路線価』を元に土地の実勢価格を算出することはできますが、最終的には土地の間口(道路に面する長さ)や形状、向き、大きさ(面積)など、多くの条件を加味することで価格を算出するため、あくまでも目安の金額として把握すると良いでしょう。

実勢価格 = 路線価 ÷ 80% × 110%
※110%の数値は、『流動性指数』と呼ばれ、公示地価と実勢価格の差を埋めるために使用されます。


路線価が125,000円の場合

125,000円 ÷ 80% × 110% = 171,875円              坪単価:171,875

2-③.取引事例を参考にする

国土交通省は、過去の土地・建物の取引事例を確認できる情報提供サイトを公開しています。上記の『路線価』を参考にしながら、実際はどれくらいの価格で取引された事例があるかをこの『土地総合情報システム』で確認が可能です。

3.中古住宅は『消費税』がかからない!

消費税は、事業者が提供する商品やサービスにかかるため、中古住宅の売主が事業者(不動産会社など)の場合は消費税が課税されます。しかし、中古住宅の売主が『個人』の場合は、事業者に当たらないため非課税になります。金額が大きい買い物になるため、『消費税』が課税されるか否かで大きな差が出てきます。

しかし、消費税が課税されないからと、中古住宅が良いと断言できるものでもありません。新築住宅の場合は、当たり前のように適用を受けることができる『住宅ローン減税』ですが、中古住宅の場合は幾つかの要件を満たす必要があります。

ここ最近は、国土交通省が中古住宅でも住宅ローン減税を受けやすい仕組みづくりを整えているため、要件を確認し、中古住宅を購入する際に活用すると良いでしょう。住宅ローンの詳細については『住宅ローン減税の詳細について』をご覧ください。

4.全国とは異なる沖縄市場!!『新築』の現状!

『新築マンションの住宅は買った瞬間に2割も価値が下がる・・・』

こんな言葉を聞いたことがある方も少なくないと思います。もちろん、全ての物件がそうではないですが、『買った瞬間に2割も価値が下がる新築物件』は存在しているようです。

その理由は、新築を販売するための経費が掛かっているからです。例えば、チラシやCM、ホームページ、モデルルーム、営業マンの人件費などです。また、その経費の他に自社の利益も乗せるため、販売価格に反映されています。

そのため、月々の支払いは大きく、売却後は残債が残ることがあります。間取りも決まった間取りになっており、設備は分譲仕様のため、特別良い物ではありません。

建売住宅の場合は、マンションのようにいきなり2割も下がることはないですが、少なくとも1割程度は利益と経費で占められているのではないでしょうか。

※買った値段より高く売れている『沖縄』の現状!

上記で書かせていただいたように、一般的に全国では『買った瞬間に2割も価値が下がる』と言われていようです。

しかし、沖縄の現状は異なります。沖縄は年々観光客が増加しており、空港の第二滑走路が完成間近です。国内に限らず海外の航空便が増えるにも関わらず、宿泊施設が全く足りない現状です。それと同時に民泊などの法律が整備される動きがあります。

こういった沖縄の現状に目を向けた移住者や投資家が、マンションや集合住宅、戸建住宅などの中古住宅に目を向ける方々が増えています。

確かに、立地や築年数などの条件にもよりますが、新築値よりも高く売れている中古住宅(マンションや戸建てなど)の話を聞くことは多々あります。