・【購入】記事一覧

安心できる中古住宅の買い方!!4つのポイント♪

不動産を売却する際、不動産会社が売主として新築を販売する場合は10年間の瑕疵(かし)担保責任保険が義務付けされています。しかし、中古住宅では、この瑕疵(かし)担保責任保険は任意なため、売買契約後の瑕疵に対してのトラブルが発生している実態があります。

そのため、国土交通省は売主様が把握する物件の劣化状況(雨漏れの有無や水回り設備の不具合、シロアリの被害、その他の故障箇所など・・・)を事前に報告する『告知書』を推奨しています。しかし、物件の購入を検討する買主様に契約間近で報告するため、契約破棄になることや、購入後に責任問題のトラブルが発生することがあります。

また、国土交通省は『インスペクション(建物状況調査)』の実施を推奨し、売主様も把握していない住宅の瑕疵を調査します。この調査の結果から、対象物件の改修箇所を把握し、リフォーム簡易見積もりを算出いたします。買主様は、事前に改修箇所や費用が把握できる上、リフォーム後に『住宅かし担保責任保険』の付帯が可能であれば、不安が解消されるため、安心して物件を購入することが可能になります。

また、このリフォーム内容や設備の交換を『住宅履歴情報』として残し、購入後も情報を蓄積することで、物件のメンテナンスに活用することができます。

このように①『インスペクション(建物状況調査)』や②『住宅瑕疵担(かし)保責任保険』、③『住宅履歴情報』、4『告知書』を活用することで、物件に『安心』という付加価値が加わります。

大きな買い物ではありますが、上記④つのポイント(付加価値)を活用することで不安が解消され、『安心』できる物件に多少のお金が発生したとしても、その物件を選ぶ価値は十分にあると思われます。

 

1.『インスペクション(建物状況調査)』の実施!

インスペクション(建物状況調査)とは、住宅の設計・施工に詳しい建築士が、目視・触診による調査から、住宅の欠陥の有無や基礎・外壁のヒビ割れなどを専門家の立場から診断します。

調査結果から対象不動産の改修箇所や時期改修費用を助言することで物件の現状を把握し、不透明性を解消するのが目的です。

米国では、中古住宅取引全体の7割以上でホームインスペクション(建物状況調査)が実施され、『安心』できる不動産取引を実現するために活用されています。しかし、日本では、ホームインスペクション(建物状況調査)という言葉すら知らない方が多い現状です。

平成28年2月26日、宅地建物取引業法の一部を改正する法律案が閣議決定し、宅建業法の改正により、不動産取引時の重要事項説明で、インスペクション(建物状況調査)実施の有無を報告することが義務化され、平成30年4月1日に施行されております。

2.『既存住宅瑕疵(かし)保険』で責任負担の軽減!

既存住宅売買かし保険とは、第三機関による検査と保証がセットになった保険制度であり、国が一定の基準を満たした建物に最長5年間1000万円の保証を付ける制度です。

買主様は、購入した中古住宅で見つかった瑕疵(かし)=欠陥を保険で対応して頂けるということです。買主様は購入後の『不安』が払拭され、売主様も売却後の責任を保険で保証できるため『安心』です。

保険の基準を満たしているかの検査は、一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会に登録のある「現況検査技術者」が行います。

保険の現況検査の結果、壁のひび割れや雨漏れ跡などの劣化事象が発見された場合、残念ながら基準を満たしておらず、保険に加入できない場合があります。

しかし、多くの劣化事象は、現実的な費用で是正工事を実施し、修復することで瑕疵(かし)保険への加入が可能になります。さらに、既存住宅売買かし保険に加入することで、築年数が古い物件(木造など25年以上、マンションなど20年以上)でも『住宅ローン減税』を受けることが可能になります。

既存住宅売買かし保険は、まだ始まったばかりの制度であり、瑕疵保険法人の審査をクリアした検査会社でも中古流通に不慣れな会社が多いため、検査会社選びもとても重要になります。

3.『住宅履歴情報』の作成

『住宅履歴情報』という言葉を初めて耳にする方も多いと思います。簡単に説明すると、行きつけの病院にある『カルテ』や車の『車検証』と同じものと考えて頂けると理解しやすいと思います。

『住宅履歴情報』のメリットとして、過去の情報が明確なため、計画的に合理的なリフォームや修繕、改修を行うことができます。また、物件を売買する際、過去の『住宅履歴情報』があることで、買主も物件の詳細を把握できることから、『安心』して検討していただけます。

住宅の設計、施工、メンテナンス、維持管理、権利及び資産等に関する情報が蓄積されたものになっており、いつ、誰が、どのように建築を行い、修繕やリフォームを行ったのかが把握できる情報です。

国土交通省では、中古住宅の円滑な流通と維持管理、災害時の迅速な対応、既存住宅の適正な売買を実現するため、『住宅履歴情報』の仕組みを整備しています。すでに『長期優良住宅の普及の促進に関する法律』が平成21年6月4日に施行され、長期優良住宅の認定を受けた住宅は、『住宅履歴情報』の保存が義務化されています。

国土交通省(住宅履歴情報の整備検討について)(平成19~21年度)

4.『告知書』を事前に提供します。

告知書とは、売主さまが把握する物件の情報(雨漏れの有無や設備の不具合、シロアリの被害の有無など)を購入を検討する買主へ報告する書類のことです。

安心して取引していただくために、売主からしっかりとヒヤリングと確認を行い、物件の情報を作成いたします。国はこの『告知書』の活用を推奨していますが、義務ではないため実施していない不動産会社が多い状況であり、契約直前の告知や、酷い時は告知すらされていない場合もあるようです。

事前に作成された『告知書』で物件の状況を把握し、少しでも安心で平等な取引を実現できるよう取り組ませていただきます。